Eigentümerversammlungen. Leben im Mehrfamilienhaus

Letzte Aktualisierung September 28, 2023

Wenn Sie eine Wohnung in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus kaufen, insbesondere eine neue, tauchen allerlei Überraschungen und interessante Dinge auf. Eine Eigentümerversammlung ist in Deutschland eine furchtbare Kraft und bedeutet jede Menge Nerven im Ringen um den idealen Wohnraum.

Wenn Sie eine Wohnung in einer solchen Wohnanlage mieten, müssen Sie sich vorher erkundigen, welche Einschränkungen die Wohnungseigentümergemeinschaft den Bewohnern auferlegt und welche Kosten der Eigentümer an den Mieter weiterleitet.

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Manche Überraschungen der Wohnungseigentümergemeinschaften sind selbst für die Deutschen unerwartet, und so werden die Jahreseigentümerversammlungen zu stundenlangen Theaterstücken mit einer furiosen Diskussion über die Häufigkeit des Rasenmähens, die Notwendigkeit seiner Vertikutierung, die Farbe der Markisen und die Frage, warum zum Teufel der Hausmeister 2 Stunden lang Kaffee trinkt, wenn er Geld für die Arbeit bekommt. Am Ende ist es nicht ungewöhnlich, dass jemand wütend aus dem Saal stürmt, die Tür zuschlägt und murmelt: „Nie wieder … dieses Irrenhaus …“

Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland. Fallstricke und Besonderheiten

1. Eingentümerversammlungen

Einmal im Jahr findet eine Eigentümerversammlung statt, bei der durch Abstimmung Entscheidungen getroffen werden. Wenn Sie nicht teilnehmen können/wollen, können Sie den Nachbarn Ihre Stimme anvertrauen.

2. Alles hängt von der Hausverwaltung ab

Die Wohnanlagen werden in der Regel von einer Hausverwaltung verwaltet. Sie organisiert Reinigung, Reparaturen, Heizung usw., sammelt Vorschläge verschiedener Dienstleistungsunternehmen, aus denen die Eigentümer eines auswählen und genehmigen.

3. Die Hausverwaltung wird von ausgewählten Eigentümern kontrolliert

In jedem Haus werden für jedes Jahr Personen ausgewählt, die die Konten und Aktivitäten der Hausverwaltung kontrollieren.

4. Dokumente über das vergangene Jahr und Pläne für das nächste Jahr sollten vor dem Treffen gelesen werden

In der Eigentümerversammlung wird jedes Jahr der Bericht über das vergangene Jahr sowie alle geplanten Ausgaben genehmigt. Zur Vorbereitung erhalten die Bewohner vorab einen Bericht über das vergangene Jahr und einen Plan für das nächste Jahr.

5. Entscheidungen werden durch Abstimmung getroffen

Alle Vorschläge, die von Einwohnern eingehen, werden zur Abstimmung gestellt. Unterschiedliche Fragen erfordern eine unterschiedliche Anzahl von Ja-Stimmen.

So gab es zuletzt eine leichte Erleichterung bei wesentlichen Änderungen im Gebäude. Eine Person möchte einem Penthouse ein Glasdach über einem Balkon hinzufügen. Dies ist eine wesentliche Änderung in der Gebäudestruktur. Zuvor mussten alle Eigentümer diese signifikante Änderung bestätigen. Es ist klar, dass dies praktisch unrealistisch ist. Jetzt sind die Regeln einfacher geworden, aber es ist immer noch sehr schwierig, Zustimmung zu irgendetwas zu bekommen.

Aber Fragen zur Qualität der Buchführung werden mit einfacher Stimmenmehrheit entschieden.

6. Mehr unerwünschte Ausgaben

Viel hängt vom Kontingent ab: Reiche Rentner und Singles können mit ihrem Wunsch nach Pracht eine sparsamere Minderheit zwingen, mehr zu zahlen. Sie werden nur teure Geräte für den Hausmeister kaufen, unnötige Reparatur- oder Designmerkmale bestellen und so weiter.

7. Die Stadt und die Wohnungseigentümergemeinschaft können Eigentümer und Mieter in ihren Rechten einschränken

In unserer Wohnanlage können beispielsweise Markisen nur von einem Unternehmen ausgewählt werden, Art und Farbe – alle sollten gleich sein. Sie haben fast Sonnenschirme auf den Balkonen verboten, aber diejenigen, die nicht bereit sind, ein paar Tausend für Markisen zu geben, haben sie verteidigt. Aber das obligatorische Farbschema wurde festgelegt (grau, weiß, braun – in der Farbe des Hauses). Diverse Schutzplatten und Matten sind verboten, nur natürliche Dekorationen sind erlaubt.

Die Eigentümerversammlung erlaubt Ihnen möglicherweise nicht, andere Fernseh- (oder Internet-) Kabel anzuschließen und einen Fernsehanbieter zu wählen, den Sie mögen. Und Blumentöpfe können zwangsweise nur an der Innenseite des Balkongeländers aufgehängt werden.

8. Viel Arbeit rund um Rasen und Sträucher

Die Eigentümer der ersten Stockwerke mit Rasen dürfen sich nicht zu früh freuen: Sie dürfen sogar ein Gartenhaus nur nach Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft errichten.

Unsere Erdgeschossbesitzer sahen sich dieses Jahr plötzlich damit konfrontiert, ihren Rasen selbst zu pflegen, zu schneiden, zu vertikutieren und mit Wasser und Dünger zu gießen und Sträucher gemäß der Stadt- und Hausordnung zu schneiden, weil die Mehrheit der Obergeschossbewohner Geld für einen Gärtner sparen möchte.

Bedenken Sie bei der Wohnungswahl, dass die Rasenpflege schwierig ist, insbesondere wenn sie über der Tiefgarage liegt (Die Erdequalität verschlechtert sich aufgrund unzureichender Tiefe schnell). Bei unsachgemäßer Pflege trocknet es schnell aus oder verschwindet.

Der Stadtgardener schränkt auch die Arten von Sträuchern und Bäumen ein, die auf einem scheinbar „eigenen“ Rasen gepflanzt werden können. Im Sommer wurden unerwartet frisch gepflanzte Bäume der falschen Sorte ausgegraben. Der Besitzer war im Urlaub und stellte bei seiner Rückkehr fest, dass die „Straftäter“ bereits entfernt worden waren (und ich bin mir sicher, dass ihm die Entfernung in Rechnung gestellt wurde).

Was bedeutet es, eine Grünfläche in einem Mehrfamilienhaus zu pflegen, die Sie selbst nutzen, die sich aber in Wirklichkeit im Gemeinschaftseigentum befindet:

• mähen den Rasen in der von der Hauseigentümergemeinschaft empfohlenen Menge zu Zeiten, die die Ruhe der Bewohner nicht stören.
• vertikutieren, falls erforderlich
• düngen
• gießen
• schneiden von Büschen nach den Hausregeln (die Höhe der Büsche ist wichtig) und nach den Regeln der Stadt (die Büsche sollten die Fußgänger nicht stören)
• nur Bäume der von der Stadt und der Eigentümerversammlung genehmigten Sorten möglich (besser vorher fragen),
• Baumschnitt im erlaubten Zeitrahmen (Spätherbst und Winter),
• Blätter fegen. Stellen Sie sich vor, eine alte Frau rutschte auf nassen Blättern aus und landete im Krankenhaus. Auch Sie können in finanzielle Schwierigkeiten landen.

Erinnerungen und Regeln werden in den Lokalzeitungen gedruckt, besonders in den Frühlings- und Herbstperioden.

Nebenkosten

9. Die Kosten beschränken sich nicht nur auf Heizung, Wasser, Strom und Steuern.

Auf Ihren Rechnungen finden Sie möglicherweise folgende Posten (kleinere Summen für Versicherung oder Wartung der Türen oder Feuerlöscher usw. nicht mitgezählt):

– Pflege von Grünflächen – ca. 60 Euro im Jahr

– Reinigung rund um Haus / Häuser – ca. 40 Euro im Jahr

– Winterdienst – ca. 15 Euro pro Jahr

– Trinkwasseranalyse – 25 Euro (nicht jedes Jahr)

– Hausreinigung – ca. 100 Euro pro Jahr

– Die Müllentsorgung in der Wohnanlage ist teurer als in den Häusern, in denen Sie eine eigene Tonne haben – 240 Euro pro Jahr

– der Aufzug ist natürlich ein angenehmes Vergnügen, kostet aber ca. 170 Euro im Jahr

– Hausverwaltungsgebühr – ca. 220 Euro im Jahr

– Für spätere Reparaturen wird im Voraus Geld gesammelt, damit Sie in fünf Jahren, wenn beispielsweise der Heizkessel repariert werden muss, nicht zu viel auf einmal bezahlen müssen

– Hinzu kommen diverse einmalige Ausgaben – für die Reinigung des Daches, für die Anschaffung eines Rasenmähers und anderer Werkzeuge etc. Im Laufe der Zeit, wenn die Bauherrengarantie ausläuft, fallen Reparatur- und Wartungskosten an.

Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten für eine Dreizimmerwohnung, Heizung, Wasser auf mindestens 250 Euro monatlich (zzgl. 80-90 Euro pro Monat Strom und ca 300 Euro Steuer pro Jahr). Je nach Heizungsart, Stadt, Alter der Häuser und Schönheitsvorstellungen der Mehrheit der Eigentümerversammlung darf es auch mal mehr sein.

10. Möglichkeit einzusparen, wenn es eigene Fachkräfte gibt

Wenn die Wohnanlage Eigentümer-Spezialisten hat, bieten sie normalerweise ihre Dienste an, was Einsparungen ermöglicht. So haben wir zum Beispiel einen eigenen Architekten, Buchhalter und Heizungsfachmann.

11. Spielplatzkosten

Ein fröhliches Bild eines Spielplatzes, das bei der Anzeige eines Hausverkaufs gezeigt wird, ist eine Fata Morgana. Tatsächlich müssen Bauherren keine Rutschen und Leitern installieren, sie lassen nur Platz für den Spielplatz und bedecken sie mit Sand oder Sägemehl. Die Wohnanlage selbst muss das Grundstück auf eigene Kosten ausstatten, wozu die meisten Eigentümer zustimmen müssen. Zusätzlich zu diesen Kosten müssen Sie jedes Jahr für die TÜV, die Wartung und die Haftpflichtversicherung bezahlen.

Wir haben das Thema drei Jahre lang aufgeschoben, weil es in der Wohnanlage nur etwa 7 von 80 Wohnungen mit Kindern gibt und niemand dafür bezahlen wollte, dass Kinder aus der Nachbarschaft auf dem Gelände spielen. Infolgedessen baute der Bauherr selbst einen ganz einfachen Spielplatz aus einer Rutsche und einem Spielhäuschen, da er der Stadt verpflichtet war.

12. Alternative Dienste

Wenn der Eigentümer wünscht, dass eine andere Firma etwas wartet oder installiert/repariert, muss er selbst vor der Versammlung ein Angebot von der gewünschten Firma einholen und es auf der Versammlung anbieten.

13. Unerwünschte Kosten durch andere Eigentümer oder Mieter

Das Stimmengewicht bei der Abstimmung wird nach unterschiedlichen Prinzipien verteilt: nach der Einwohnerzahl oder nach der Wohnfläche. Das kann dazu führen, dass, wenn jemand eine große Fläche in Ihrem Haus zum Beispiel für ein Geschäft vermietet, dieser „Jemand“ bei allen Entscheidungen eine vorherrschende Stimme hat. Diese Frage muss man sich gleich zu Beginn stellen, bei der ersten Eigentümerversammlung, wenn grundlegende Entscheidungen über das Haus getroffen werden.

Wir hatten zum Beispiel Probleme mit der Müllentsorgung: Die Mieter der WG-Zimmer werfen alles weg, was sortiert werden muss, sodass die Mülltonne überfüllt ist. Deswegen droht die Entsorgungsgesellschaft mit einer Verteuerung der Müllentsorgung – und schon zahlen wir 100 Euro mehr als ein normaler Haushalt mit eigener Mülltonne und sortieren dabei alles selbst. Doch alle Versuche, das Problem durch getrennte Mülltonnen für „Dauer“- und „Zeitweilige“-Bewohner zu lösen, scheitern an dem, der über eine größere Fläche an WG-Zimmer verfügt.

TÜV

14. Prüfung von Bauarbeiten

Eine der Fragen sorgte bei der Eigentümerversammlung für einen regelrechten Stundenkampf: Die Baugewährleistung läuft ab, ist eine externe Prüfung notwendig oder reicht eine interne?

Es ist überraschend, dass relativ wohlhabende Leute, die sich leicht weniger Ausgaben für externe Expertise leisten können, so lange über dieses Thema streiten und am Ende alles in einer Einzelabstimmung endete (meistens reicht ein oberflächliches Zählen der erhobenen Hände). Offenbar ging es eher ums Prinzip: Ist der TÜV auftragswürdig für eine externe Prüfung, führt er eine vollwertige Prüfung durch oder handelt es sich nur um eine oberflächliche Prüfung anhand von Zetteln. Als Beweis wurden viele Beispiele aus eigener Erfahrung mit Bezug auf entfernte und enge Freunde und Verwandte angeführt.

Die Entscheidung hing in der Tat hauptsächlich vom Eigentümer des größten Teils der gepachteten Fläche ab – der Baufirma selbst. Da sie sich selbst als Streben nach Qualität und nicht nach Profit positioniert, fiel das Ergebnis zugunsten externer Expertise aus.

Am Ende, nach Erhalt eines TÜV-Gutachtens, war es voll gerechtfertigt: Mehr als 150 verbesserungswürdige Stellen wurden gefunden. Der Bauherr selbst hätten nicht so viele Probleme gefunden. Es wurden Stellen gefunden bis hin zu dünnen Rissen an den Wänden, erfolgloser Rohrisolierung, geschlagenen Ecken. Alles ist sehr objektiv – jedes Mal, wenn ich selbst dachte, „das ist nicht gut“, als mein Auge es bemerkte. Daher kann man nicht sagen, dass der TÜV eine rein oberflächliche Inspektion durchführt und nur Papiere prüft. Darüber hinaus konnten die Eigentümer den Gutachtern strittige Mängel vortragen, die von den Bauherren nicht als garantiepflichtig anerkannt wurden. Und schon haben externe Experten entschieden, wer in dieser Angelegenheit Recht hat.

Wenn Sie also an einem Meeting teilnehmen müssen, in dem das Ende der Garantiezeit besprochen wird, würde ich empfehlen, die externe Überprüfungsoption zu unterstützen. Es ist auch ratsam, Ihr Zuhause zu inspizieren und alle Fragen zu potenziellen und tatsächlichen Mängeln zu stellen – mit Fotos von verdächtigen Stellen auf Ihrem Telefon.